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上海友谊南方商城成功立摩尔之路分析联商网

2019-01-31 05:14:19

上海友谊南方商城成功立摩尔之路分析联商

销品茂Shopping Mall是一种风靡国际的组合式的商业形态,在城市空间扩散过程中,销品茂的服务范围广泛的优越性十分显着,在我国销品茂初现之际,遭际全国性商业房地产热,于是许多城市出现造“茂”运动。甚者,在广东的一个县级城市中,竟出现了5、6个购物中心,其中规模的购物中心对外宣称建筑面积有100万平方米,大有追赶加拿大埃德蒙顿购物中心的意思,这是一个值得沉思的现象。 友谊南方商城造茂道路 “销品茂”是一种外来的商业经营形式,也有一个落地生根——本土化的过程。在中国内地,外资商业企业中家乐福、肯德基是本土化做得十分出色的。 在这一方面,上海较早出现比较成熟的销品茂——上海友谊南方商城,有许多方面值得商铺投资者一看。 友谊南方商城的前身是八佰伴南方商城,是上海家实行会员制的大卖场,由“八佰伴”、上海南方商城等多家中外企业组建而成。1997年东南亚金融危机致香港“八佰伴”在香港联交所遭停牌,随即进入崩盘阶段。1998年11月,上海友谊华侨股份有限公司(A股代码600827,B股代码900923)斥资收购原八佰伴南方商城55%股权,组建了由“友谊股份”控股经营的“上海友谊南方商城有限公司”(简称“友谊南方商城”下同)。从此,友谊南方商城走了一条造茂的道路。 友谊南方商城位于上海西南的人口导入区内,是一个大规模新百型的购物中心,由一幢主楼、一幢副楼所组成,营业面积约为10万平方米(现在又即将启动2期扩建,商场面积将再次扩大)。经推算,现在友谊南方商城每天的营业额约为400万,年销售约在14亿元以上,在沪上同行具有良好的声誉。 友谊南方商城的成功,并非是一种偶然的现象,它的成功得益于项目一系列的正确的选择和不断的探索,尤其是在大型购物中心本土化等成功要素方面颇有建树(厦门SM超市广场摩尔在荒僻之地取得的巨大成功也是很大的例证)。 选址: 城市扩散方向和人口导入区 和田一夫在上海选择了两幅商业地块,都在当时的新三角边缘地区,一幅在浦东,一幅在上海莘庄梅陇之间,选择这两幅地块时,这两幅地块及周边是一片绿油油的农田,据原浦东“八佰伴”董事长,现百联集团购物中心事业部副总经理谢振华回忆,当时他是穿着雨鞋陪着和田先生去看地的,约20年过去了,和田一夫的商业选择都成了上海地标性商业建筑,一个是今日浦东南路、张扬路口的“八佰伴”,一个即是本文所述的友谊南方商城。 和田先生并非神仙,而是他细细研究了上海城市的规则,找出了城市扩散的方向和人口导入区域所在,于是他采用了“前期介入”的办法,选择了这两幅具有未来商业地标潜质的地块,由于扩张过快及那一场金融风波,使得我们没有机会目睹和田一夫演示其运作商业项目的技艺。其实,商业运作在国外有专门的学课,有些跨国公司还专门设立机构研究这个课题,如“家乐福”就专门设立城市规划研究院,专门研究立店选址,而中国商业研究机构缺乏这一方面研究,这个课是要补的。 商圈设定:10公里 由于收入等原因,一般情况下内地消费市场的特征是:消费人口众多,而总体消费水平不高。由于交通成本、体力成本、采购成本等原因,在中国内地开设销品茂是需要在一个不大的范围之内,拥有一定的人口基数作为支撑这个购物中心的基本条件。因为中国内地绝大多数人口还没有进入汽车时代,商圈设立过大是不现实的,因为商品供大于求。长途购物的现象会越来越少。 据作者观察,友谊南方商城的有效商业影响区域并不大,商圈半径约为10公里左右,但在这10公里的商圈中,却坐落着西南上海主要的大型社区,如梅陇、古美、康健、莘庄等,这个基本商圈内的人口约40-50万,这就使得该商城立店的基本具备,加上周边辐射商圈内可以吸引的人口,如长桥地区、颛桥地区、马桥地区以及松江的新桥地区加上外来人口等不固定消费因素,合计消费人口约在80-100万,按照分类消费计算,这个数据基本与友谊南方商城的推算年销售数量是基本吻合的。

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