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商业综合体井喷透支风险显现

发布时间:2019-06-09 06:24:08
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商业综合体热潮汹涌来袭。已经在百货领域闯出一片天地的银泰集团,为了赶超商业地产巨头万达集团,立志在年内建设百个商业综合体。与此同时,全国各地都在轮番上演疯狂的商业地产竞赛,在成都、杭州、南昌、青岛等二三线城市内,数百个商业综合体正拔地而起。不过在疯狂吸纳各方资金的同时,商业地产的过度开发也引发了业界的担忧。

现状:商业综合体热潮汹涌

传统百货加速全产业链布局

某大型商业综合体负责招商的陈冕(化名)近接到了多个猎头挖脚,从业数年的他一下成为成都、杭州、武汉等多个城市商业综合体运营团队眼中急需的“香饽饽”。近期不断有企业邀约让陈冕意识到继百货、购物中心后,商业综合体的时代已经来临。陈冕很感慨,放眼全国已是“无处不综合体”。

“成都已成为全球在建商业综合体多的城市; 2016年,杭州要向市场投放100多个商业综合体;河北5年内拟建100个商业综合体,其中石家庄谋划投资432.8亿元建造13个商业综合体……”这仅是中国商业综合体建设热潮的一个缩影。

数据显示,目前,全球在建购物中心面积达3200万平方米,增长15%,达到历史增长峰。中国则是这股风潮的始作俑者:其在建购物中心面积超过全球一半,达到1680万平方米。

犹如铺天盖地的邀约一样,陈冕认为这并不是一件好事。在陈冕眼中,十多年前的百货业也如当今的商业综合体一般火热。但如今品牌同质化、联营模式瓶颈等种种问题让国内多数百货商场陷入盈利下滑的困局之中。传统百货也开始重新定义自己,加速全产业链布局。

去年,当电商这一传统的劲敌屡次刷新销售纪录时,传统零售企业无奈将促销的号角从年初吹到年末。但即便如此,根据中国百货商业协会统计,去年81家大型百货零售企业销售额为2282.7亿元,同比仅增长8.92%,相比于年百货行业16.5%的平均增长率下滑明显。

正是在这种大背景下,催生了传统零售企业新的发展战略。今年初,银泰百货宣布更名“”,同时计划成立百货、购物中心及电子商务三个事业部,拓展集团多元化经营。

近期,商企借更名谋变的现象在频繁上演。上月,老牌商场中友百货完成了“汉光百货”更名,下半年起,汉光百货将加大对男士、儿童等业态的投入,重新规划商场。“百货”品牌也将于年内消失,改名远东百货并进行商场品牌升级和业态调整。

主战场转向二三线城市

在商业相对成熟的一线城市,华润、中粮、万达集团等知名地产商的不断角力,已打造出万象城、大悦城、万达广场等一系列品牌项目。在中国连锁经营协会副秘书长武瑞玲看来,商业综合体有较大的体量需求,但一线城市的优质地块已非常稀缺。随着一线市场的商业生态日趋饱和,二三线甚至是更低线的城市已成为广大开发商争抢的主战场。

区别于一线城市动辄达到百万平方米的大体量,二三线城市的商业综合体约有50%的体量在50万平方米以下。为了配合当地的市场特点,商业综合体的业态比例也在发生变化。由于一线城市消费者的理念层级更高,餐饮、娱乐等业态将占到40%-50%,二三线城市则仍以百货、超市等生活类业态为主导。

北京商报了解到,在华润、绿地、万科等房企抢滩二线市场的过程中,商业项目已经成为大型地产商在项目开发中的标准配套。

据了解,华润就在近期的一项住宅开发中,计划投资30亿元进行“区域商业中心+住宅”模式的商业综合体建设。华润零售板块则将斥资6亿-7亿元在商业综合体内打造购物中心或大卖场,并建造区域配送中心。

城市综合体供过于求

一个城市究竟需要多少商业综合体?尽管到目前为止并没有一个的统计数字,但在北京商报的采访中,无论是专家还是企业高管都认为,目前商业综合体开发量已出现供过于求。

调查显示,当人口数量达到50万,人均GDP超过5000/年,城市即可开发商业综合体。一般二线城市的市级商业中心数量在2个左右,次级商业中心为个。以此推算,二线城市能够接纳个大体量商业综合体和多个小型商业综合体。

目前,二三线城市基本满足开发条件。不过,尽管城市能够接纳但不意味需要太多商业综合体。过量定位与品牌雷同的商业综合体并不会对城市消费增长产生明显拉动作用。当居民消费潜力已开始释放,商业综合体的过大增量将难有足够购买力支撑,也就不会太多带动消费增长。

目前,关于全国商业综合体的开发并没有统一规划,各城市均依据自己的商业蓝图规划了商业用地,再通过招商引资开发商业综合体,相对随机。

华润五彩城管理中心总经理祝林表示,对于可以吸纳较多外来人口的一线城市来说,城市不应该出现商业盲区,每隔公里就应该有一个商场,但在人口数量有限的城市和区县,将呈现居民消费外流的现象,需谨慎开发过多大体量商业综合体。

探因:城市发达程度的一面镜子

公寓、写字楼、酒店、购物中心……商业综合体融合了多元业态组合成为旧城改造和城市新区建设的重要手段。虽然采用集约化发展,但商业综合体的各项功能激活了城市的空间形态,复兴了旧城商业,因此商业综合体往往以地标来建设,被视为“城市名片”。

某大型商场负责人表示,看一个城市经济是否发达,直接去看所在城市的商场就可以了。

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